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Consejos prácticos a la hora de alquilar

Qué pasa si el inquilino no paga?, si subalquilo el inmueble?, qué pasa cuando quien ocupa el lugar hace destrozos en el mismo?, por qué es un trastorno convertirse en garante? Cuáles son los plazos de los contratos?

El contrato de alquiler suele ser un contrato que trae inconvenientes, tanto para inquilino como para locador, como a veces para el garante, aunque no en todos los casos, pero todos conocemos historias de alguien a quien le embargaron la casa por ser garante de su hijo o sobrino, a quien le destrozaron el departamento inquilinos mal habidos, de quien estuvo años peleando por desalojar a otros inquilinos, o bien locadores obsesivos o abusivos a la hora de renovar el bendito contrato.

Pocos saben que en general los contratos de alquiler de vivienda son por dos años y los comerciales por tres, al menos eso dice la ley, aun con la posibilidad de rescindir a los 6 meses sin pagar indemnización, pero quedándose el locador con lo abonado en concepto de depósito, por el perjuicio que le causa terminar un contrato antes de lo previsto originalmente.

Contratar por menos o más tiempo del previsto por la ley 23091 de alquileres es inválido, es decir, se tendrá por celebrado por los mínimos y máximos legales (2 o 3 mínimo y 10 máximo), más allá del convenio entre las partes. Lo que ocurre generalmente es que se hacen por menos tiempo, y las consultas que le hacen al abogado es si lo renuevan, si pueden aumentarle y demás, cuando lo que no se sabe es que ese contrato que hicieron nacer por un año, tiene dos años de vida, y no lo que las partes quisieron pactar.

Qué pasa si el inquilino no paga?

En el mismo contrato donde se fija el plazo, se fija que no podrá dejar de pagar por más de dos meses, en caso de que ocurra, quedara rescindido el contrato, es decir, terminado y el inquilino deberá desalojarlo, problema que también surge al no ocurrir, instalarse este allí por un tiempo gratuitamente, mientras que el locador deberá iniciar un juicio para lo cual deberá invertir tiempo, plata y desventuras, y que solo especulando con lo que durará el mismo, el inquilino vivirá allí gratuitamente.

Por esto es que se firma junto con el contrato, aunque con fecha posterior, en la mayoría de los casos, el Convenio de Desocupación, donde este se compromete a desocupar llegada la fecha o antes, dadas estas circunstancias, lo que acelera el posterior desalojo.

Están prohibidas todo tipo de reformas en la propiedad, ya sea particular o comercial, sin antes tener el consentimiento (más vale por escrito) del dueño o locador, dado que en algunos casos no estarán de acuerdo y habrá que volver atrás, y en otros mejores, pagaran toda esa mejora o renovación, o la mitad de la misma, dado que una vez retirados los inquilinos el locador se beneficiara con tal mejora que le quedara

Qué pasa si al tiempo de vivir aparecen manchas de humedad, filtraciones o cualquier defecto que no vi al alquilar? Pues deberé reclamarlo como vicio de la propiedad y el locador deberá abonarlo o bien esto podrá dar lugar a la rescisión del contrato.

Qué pasa si subalquilo el inmueble, comercio o casa a otro, es decir, me voy de viaje o me conviene alquilar una habitación aparte, o bien me alquilan por $ 300 y yo subalquilo por $400, se puede hacer? No, está prohibido por ley y en general por contrato.

Qué pasa cuando quien ocupa el lugar hace destrozos en el mismo? Muchos tenemos la experiencia del parquet levantado, las paredes sucias, el papel de las mismas deshecho o bien, los caños salidos de su lugar, muchas cosas con el fin de dañar. Esto deberá ser indemnizado al locador, dado que no surge del “normal uso de las cosas”, razón por la que se pide deposito al inicio, garantía y referencias comerciales (veraz, etc.) y de titularidad, de quien alquilara para no sufrir estos inconvenientes.

Existe un plazo máximo de alquiler? Si, el de 10 años, y como en el mínimo, pactar por más tiempo implicara que se tiene convenido por 10.

Puedo exigir que me renueven el contrato? No, se convendrá entre ambas partes, pero el locador no tiene obligación de aceptar, así como tampoco podrá desalojar al inquilino por causa alguna antes de los dos años o tres según el caso. De decidir hacerlo se formalizara un nuevo contrato con nueva fecha.

Por qué es tanto trastorno convertirse en garante? El garante es quien da fe de que el inquilino pagará, por lo que cree firmemente en el desde el momento que acepta tal carga. Mientras que para el locador, será una segunda cuerda de donde agarrarse si el primero, es decir, el inquilino, falla. Cuando se escucha por ahí “me embargaron la casa por ser garante”, lo que ocurrió es que luego de recurrir insistentemente y ya en juicio y con sentencia contra el inquilino, este no puede pagar, no tiene sueldo, ni cuenta bancaria, ni trabajo evidentemente, ni siquiera a veces voluntad de pago, por lo que se va contra la garantía, esos pobres confiados a los que terminaron traicionando. No está todo perdido para ellos dado que podrán reclamar posteriormente por tal “traición” contra el “inquilino” que ya no lo es, siempre y cuando posea algo para embargarle, sino no habrá forma de cobrar, no?

Lo ideal, antes de dar en alquiler una propiedad, es interesante verificar la garantía, y pedir un Veraz tanto del futuro locatario como del garante, aunque si bien, nunca se sabe, es una manera de estar cubiertos.

Otro tema es el valor del alquiler, en un país

 
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